Marché immobilier : baisse des ventes, des taux et des prix

L’avenir du marché immobilier s’annonce difficile, d’après les récentes analyses de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Ce qui ressort de cette situation complexe, c’est que les taux d’emprunt chutent lentement, tandis que les conditions d’accès au crédit se durcissent.

Parallèlement, les transactions immobilières connaissent une baisse notoire. L’unique lueur d’espoir dans cette sombre perspective semble être la diminution des prix de l’immobilier, selon les dernières observations.

Cette situation mérite une analyse approfondie pour comprendre les dynamiques actuelles du secteur.

Stabilisation des taux d’emprunt

Depuis la fin de l’année 2023, où les taux de crédit immobilier avaient atteint des sommets autour de 4,2 %, une légère stabilisation a été observée en 2024, avec des taux se maintenant aux alentours de 3,7 %.

Néanmoins, cette apparente stabilisation ne suffit pas à redynamiser le marché immobilier, qui continue de montrer des signes évidents de déclin depuis le début de l’année.

Diminution des transactions immobilières

Les chiffres publiés par la Fnaim indiquent une baisse spectaculaire des transactions immobilières sur un an, avec une chute de 23 % des ventes enregistrées.

Ces données émanent également des notaires, corroborant ainsi une tendance générale de diminution des ventes immobilières.

En dépit de 822 000 transactions comptabilisées, ce chiffre représente le total le plus bas depuis 2016 et devrait continuer à décroître en 2024.

Cette réduction des transactions immobilières entraîne une baisse des prix des habitations et du nombre de prêts octroyés.

La baisse des prix

La diminution des prix de l’immobilier est l’un des aspects les plus notables de cette période troublée.

Selon Loïc Cantin, le président de la Fnaim, la baisse moyenne des prix sur un an est de 3,8 % en France, affectant presque tous les territoires et régions.

Il a affirmé lors d’une conférence de presse le 12 juin que cette baisse est la plus importante enregistrée depuis 15 ans.

En juin 2024, la réduction des prix est plus prononcée pour les appartements, qui connaissent une chute de 4,1 %, comparé à 3,6 % pour les maisons.

Depuis le printemps 2023, les prix de vente des logements sur la façade Atlantique (comprenant des départements comme la Loire-Atlantique, la Charente-Maritime, et la Gironde) ont chuté de 6 à 8 %.

À Paris, les prix ont diminué de 7,7 %, avec des baisses constatées dans toutes les grandes villes de France.

Par exemple, Rennes voit ses prix baisser de 7,1 %, tandis que Nantes subit une baisse impressionnante de 11,2 %.

Une exception notable à cette tendance est Nice, où les prix ont légèrement augmenté de 0,5 %.

Variations régionales et départementales

À l’échelle des départements, la tendance n’est guère plus positive.

Les chiffres de la Fnaim indiquent que seuls les départements des Côtes-d’Armor et des Alpes-Maritimes ont maintenu des prix relativement stables.

Pour l’ensemble de l’année 2024, il est prévu que la baisse des prix se situe entre 5 % et 7 %, en fonction de l’évolution des taux d’intérêt.

Baisse du nombre de crédits accordés

Un autre signe alarmant de la crise immobilière réside dans la baisse marquée de la production de crédits.

La Fnaim souligne que la production de crédits a chuté à 8,7 milliards d’euros en mars 2024, contre 26,6 milliards d’euros en mai 2022.

Cette diminution par trois des crédits accordés est aggravée par les taux d’emprunt actuels qui restent élevés.

En mai 2024, le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,7 %, comparé à seulement 1 % deux ans plus tôt.

Cette situation équivaut à une réduction significative du pouvoir d’achat immobilier pour les ménages.

Par exemple, une famille qui pouvait emprunter 100 000 € fin 2022 ne peut plus emprunter que 86 000 € en mai 2024.

Propositions de la Fnaim pour améliorer la situation

Pour pallier cette situation difficile, la Fnaim appelle à un gel temporaire des mesures du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) pour un an. Depuis 2022, ces mesures limitent à 35 % le ratio d’endettement, fixent à 25 ans la durée de remboursement des prêts, et interdisent aux investisseurs de calculer les loyers dans leur taux d’endettement via le calcul différentiel.

De plus, la Fnaim suggère la généralisation de la portabilité des prêts.

Un projet de loi en ce sens était prêt à être présenté à l’Assemblée nationale, mais l’évolution politique actuelle a mis en pause toute activité législative jusqu’à l’arrivée d’une nouvelle majorité.

Perspectives économiques et sociales

Les conséquences de cette crise immobilière dépassent largement le cadre du marché du logement.

Elles influencent également le secteur bancaire, les entreprises de construction, ainsi que l’ensemble de l’économie nationale.

La capacité d’emprunt des ménages étant réduite, cela se traduit par une plus faible demande de biens immobiliers, mettant ainsi en péril des milliers d’emplois dans le secteur de la construction et des services connexes.

Évolution prévisible du marché

Compte tenu de la chute des prix, il est envisageable que certains investisseurs tentent de profiter de la situation pour acquérir des biens à moindre coût, espérant une remontée des prix à moyen ou long terme.

Toutefois, sans une stabilisation rapide des conditions économiques et financières, la confiance des investisseurs pourrait rester faible, prolongeant ainsi la période de marasme du marché immobilier.

Conclusion

Le marché immobilier français traverse actuellement une période de grande incertitude, marquée par une diminution des ventes, des taux de crédits immobiliers relativement élevés et une baisse significative des prix des habitations.

Le besoin urgent d’une intervention pour stabiliser et revitaliser le marché est clair. Les propositions de la Fnaim, incluant la suspension des mesures restrictives du HCSF et la promotion de la portabilité des prêts, visent à redonner du souffle à un secteur en difficulté.

L’évolution de ce marché dans les mois à venir dépendra largement de la réaction des autorités et des mesures de soutien mises en place pour encourager l’activité immobilière.

Les chiffres actuels montrent une tendance inquiétante, mais une politique adaptée et proactive pourrait inverser cette tendance, redynamiser le marché et offrir des solutions viables pour ceux en quête de logements abordables.

Pour les acteurs du marché immobilier, ainsi que pour les potentiels acheteurs et investisseurs, rester informé des développements et des politiques futures sera essentiel pour naviguer ces eaux tumultueuses etprendre des décisions éclairées.

Observons donc de plus près certaines des dynamiques possibles qui pourraient façonner l’avenir du marché immobilier en France.